アパート空室に注意しないと節税出来なくなる。　Vol.015

2013.06.27更新

アパート空室に注意しないと節税出来なくなる。　Vol.015

★相続税の税務調査で、貸家建付地の評価減の適用が、厳しくなっています。
　先日の相続税の税務調査で、アパートの敷地の「貸家建付地」の評価減について、空室になっている期間が長い場合には、貸家に該当しないから評価減が出来ないと指摘されました。

とんでもない、「アパートとして継続募集をしていて、当然貸家建付地の適用はあるはず」と主張、
税務調査官は、内部通達で一月以上空室の場合には適用できないことになっていると言われました。

◆貸家建付地の評価　　　[現在の国税庁ホームページより]
　貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。
　貸家建付地の価額は、次の算式1により評価します。
（算式1）貸家建付地の価額＝自用地とした場合の価額－自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

（算式2）賃貸割合の計算式
　継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分で、例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期（相続の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日）において一時的に空室となっていたに過ぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして差し支えありません。

（1）各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
（2）賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
（3）空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
（4）課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。　　　(評基通26)

◆この（３）の「空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること」が問題になりました。

●今時、退去後空室が１ヶ月程度で全室埋まるようなアパートなどはない。
　相続税対策で、賃貸アパート・マンションがそこら中に建っています。リーマンショックからまだ立ち直っていない物件、近隣に新築物件が安く貸し出した場合の影響を受けた物件、大きな会社が撤退して社員が減少した地域、豊橋のように愛知大学の移転で学生アパートが次々と空室になっている地域など、入居者が退去し次に募集してもなかなか入居者が決まらないのが現実です。

税務署は、半年以上空室だから駄目と行ってきましたが、当然突っぱねました。
当事務所で税務上貸家建付地の適用がある旨の文章を作成し、その文章を「証明書」として、アパート管理会社に印鑑を貰いました。
それを豊橋税務署に提出し、「審理担当」と交渉の末、適用が認められました。
●税務調査官が駄目と行っても簡単に引き下がらない。当然の主張は理論的に文書でもって提出する、特に今回の場合は、第三者のアパートを管理している不動産業者の証明書という形で主張した結果スムースに行きました。

投稿者: 税理士法人あけぼの