先日、アイプラザ豊橋にて、
税理士法人あけぼのと株式会社ビー・ブレーン主催のセミナーがありました。

テーマは、
相続対策
「節税対策のアパートが空室増加」
でした。

株式会社ミニミニ豊橋南店の山岸佐和店長さんがご講演くださいました。

実例を挙げた不動産の現状を拝聴して、目からうろこが落ちる思いでした。

「30年一括借り上げの安全性と危険性」の話になり、

？？？

危険なの？
・・・とまず思いましたね。

アパート経営の大家さんにとって、
30年も一括で借り上げてもらって、
借り手がいてもいなくてもお金が入ってくるなんていいじゃん♪

というのが、大きな間違いだと知りました。

一括借り上げのメリットは、
・毎月決まった家賃金額が入る。
・上記理由から、空室があっても困らない。

それに対してデメリットは、
・借上げ期間が何年であろうが、家賃等の見直しは必ずある。
・定期的に外装等の修繕をすることが条件（10年毎等が多い）。
・所有者負担の内装の大規模修繕、設備導入の提案もあり得る。

だそうです。

家賃は、ず～っと同じ額で入ってくるんだと思っていたら、
10年経ったら下げられて当てが外れた！なんてことが！

一括借り上げの契約書の隅っこに小さく
10年経ったら家賃を改定するとか、
２年毎に家賃を見直すというようなことが書かれているので
注意しなければならないというお話でした。

宅建業法では、重要事項の説明というのが義務づけられていますが、
一括借り上げの契約においては宅建業法の重要事項の説明の範囲外だそうで、
大家さんにとって都合の悪いことは言わなくても罰せられないそうです。

とはいえ、大家さんは、アパートを貸している業者さんと言えるので、
だまされやすい素人仔ヒツジちゃんじゃいけません。

大家さん！気をつけましょう！

また、近頃は人口減少なのにアパートは増えているので、
お金をかけてリフォームしないと入居してもらえないよ！
とのことです。

およそ家賃の２年から３年分の金額でリフォームをするのが一般的だそうです。

それ以上は、かけちゃいけない！

なかなかアパート経営って大変そうですね。