前回2回にわたって、相続対策としての生前贈与の効果を説明してきました。私のお客様でも、奥様への自宅の贈与を実行された方がいらっしゃいます。その時、問題が発生しましたので、今回はその問題をお話しいたします。
今回、奥様へ自宅を贈与される方は、配偶者への居住用の財産の贈与の特例の要件は全て満たしていました。問題は、贈与される宅地が広く自宅のほかに同じ敷地内にアパートが建っていました。自宅とアパートは一筆の土地の中に建っています。この場合、土地の評価の2000万円までは、持分贈与して問題がないのでしょうか。
答えは、このまま持分贈与を行うと、贈与税がかかってしまいます。
配偶者への居住用財産の贈与は、あくまでも居住用財産の贈与です。同じ敷地内にアパートが建っていれば、アパート部分の贈与が行われたとして贈与税がかかります。
例えば 自宅の敷地 200㎡ 敷地全体に対する割合 ２／５
アパートの敷地 300㎡ 〃 ３／５
土地全体の相続税評価額 5000万円 （貸家の評価減等は考慮してません）
自宅部分の相続税評価額 5000万円×２／５＝2000万円
単純に敷地面積の割合で自宅を評価すると2000万円で、２／５の持分の贈与を行うと贈与税の特例の範囲内になり、贈与税はかからないと思ってしまいます。
しかし持分贈与は自宅部分・アパート部分と区別は出来ません。
従ってこの場合、
２／５（2000万円）のうち 自宅部分は 2000万円×２／５＝ 800万円
アパート部分 2000万円×３／５＝1200万円
贈与税は居住用部分800万円に対してはかかりませんが、1200万円にはかかります。
贈与税額
（1200万円－110万円（暦年贈与の基礎控除額））×45%－175万円＝315万円
さあ、大問題です。どうしたらいいのでしょうか。
解決策は、自宅とアパートの敷地を分筆することです。分筆することで敷地すべてが居住用財産になり、配偶者の居住用財産の特例を１００％受けることが出来ます。
事例のような場合は注意してください!!
注意：ただし、店舗兼住宅のような一つの建物の中に居住用とそれ以外の用途がある場合の共有持分は、優先的に居住用部分とすることが認められています。（相続基本通達２１－６の３）
松井 稔幸
