賃貸不動産経営、アパート経営はある程度順調になってくると、毎年大きな所得となってきます。
毎年の年間所得１８００万円以上だと所得税が４０％、地方税が１０％となり所得の半分が税金となります。この４０％の所得税を下げ、個人の専従者を法人の役員に変更し、所得分散を図ると共に、法人に利益を残す事で株式の価値を上げ、贈与税を払わずに財産を株主に移動できます。
その法人化の方法には次の方法があります。
１．管理委託方式・・・不動産管理会社を設立し自分の物件を管理する方法。ただし管理委託料は７％前後が相場なので、大きな効果の所得分散はできません。
２．家賃保証方式 ・・・家賃保証会社を設立し自分の物件を一括借上（サブリース）して家賃保証をさせる方法。保証率は１５％前後が相場です。
３．不動産所有方式・・・ 法人を設立し個人の土地、建物を法人に売却する方法。法人が不動産を所有するのでこれが一番節税には効果的ですが、不動産取得税、登録免許税など通常の売買にかかる経費がかかり、場合によっては名義変更時に不動産譲渡所得などもかかる場合があります。
いずれにしても実際の管理は誰がするのか、資金は誰が出すのか、既に不動産管理会社に委託をしているかなど検討すべき事が多くありますので、税理士に相談して下さい。
