2014.06.30更新
◆８０％も宅地の評価が下がる「小規模宅地特例」の活用を絶対しよう。
◆老人ホーム入居中も特例が受けられます。
また、被相続人が老人ホームの入居中だった場合の取り扱いも拡大されました。
今迄は、いわゆる終身利用権付きの老人ホームに入居した場合、居住地が老人ホームに移ったものとみなされ特例の対象外でした。
これが改正により、老人ホーム入居中の相続発生であっても特例が適用できるようになりました。
ただしこの場合、自宅が他人に貸し付けられておらず、いつでも帰宅して生活できるような状態であることが条件です。
それまで「同居」しており、被相続人が老人ホームに入居した後も家屋に住んでいた子としては、宅地の評価減が無いとなると、一般的な評価で相続することになり、評価額によっては大変な事になりますので、老人ホームに入っている親がいるときは、やってはいけないこと、事前に確認が必要です。
◆注意すること
改正により新たに「登記要件」が登場しました。
被相続人名義の土地全体が同特例の適用対象となるには、上に建っている一棟の二世帯住宅が区分登記されていないことが条件となります。
つまり、前述の外階段タイブの二世帯住宅では、親世帯が住む1階部分と長男世帯が住む2階部分がそれぞれ区分登記されている場合には、長男世帯の居住部分に対応する敷地については特例の適用はないということです。
しかし、共有登記または親の単独登記になっていれば完全分離型の二世帯住宅でも敷地全体が特例適用になります。
現在区分登記されているケースで特例適用を受けたいなら、早めに共有登記を検討する必要があります。
◆節税対策は事前確認が絶対に大事です。
８０％の評価減が出来るかどうかは、もの凄く重要です。是非事前検討をして下さい。
被相続人と同居していない親族が適用を受ける場合には、要件が色々あります。
また相続税の申告要件がありますので、期限内に申告が必要です。
また相続税の申告書に、この特例を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります。
結構適用するには条件がありますので、専門家に事前に相談をすべきです。
◆親の家を代々引き継ぐことが「田分け」対策です。
家の中心にみんなが集まるようにし、先祖を祀り子や孫が常に手を合わせることの出来る仏壇を置き、親子３代が一緒に食事をし、兄弟の里帰りも出来るそんな家が有ったらよいのですが、現代ではなかなか難しいですね。でも今からしっかり仏壇を用意するだけでも家系が護られます。
投稿者: 税理士法人あけぼの
2014.06.20更新
◆８０％も宅地の評価が下がる「小規模宅地特例」の活用を
マイホームの相続の重要ポイントである「小規模宅地の８０％の評価減特例」が使いやすくなりました。今のうちに適用できる条件整備をすべきです。
◆小規模宅地の評価減特例とは、被相続人が実際に住んでいた自宅の敷地を配偶者や同居の子どもが相続する場合、240㎡までの部分について相続税評価を80%評価減するという制度です。
「相続税評価額が高すぎて自宅を売却しなければ相続税が払えない」という悲惨な事を避けるために設けられた税制上の救済措置です。
例えば一坪２００万円、５０坪の自宅の場合、土地だけで時価1億円になります。
たまたま一等地の自宅であり、他に何も無いとしても建物を含め1億円以上の相続財産となってしまいます。
小規模宅地の評価減の特例を適用すると８０％の評価減となるため、相続税評価額は２千万円となる。これは非常に大きいのです。
◆同特例を適用できる対象者は、
配偶者か同居の子ども。配偶者は無条件で適用できるが、子どもの場合は被相続人と原則として「同居」していたことが条件になります。
以前の法律では、この「同居(居住)」要件については、近年二ーズの多い二世帯住宅や、高齢化社会を背景に増加している「老人ホーム入居中の相続」に対応しておらず使い勝手が悪かったが、平成２６年1月から大幅に拡大されている。
◆二世帯住宅が同居とみなされ特例が受けられます。
二世帯住宅といってもさまざまなタイプがあります。
昨年までは、内階段や内廊下でつながっているなど二世帯を自由に行き来できる構造でなければ「同居」とはみなされず適用は出来ませんでした。
例えば、1階に父母、2階に長男家族が住んでいる二世帯住宅の場合、玄関が別でも内階段等でつながっていれば「同居」。
ところが、2階の長男宅には建物の外階段からしか行けないような完全分離型の二世帯住宅の場合は「同居」とみなされず、長男宅に対応する敷地部分については特例の適用は有りませんでした。
二世帯住宅のニーズが高まる中で、この杓子定規な取り扱いに批判が集中していましたが、平成25年度税制改正により、内部で行き来できるか否かに関わらず二世帯住宅であれば「同居」とみなされることになりました。これにより、外階段タイプの完全分離型の二世帯住宅でもその敷地全体が小規模宅地の評価減特例の対象になり、これまで同じ二世帯住宅でも構造の違いにより税制上の取り扱いで明暗が分かれていたが、改正により不合理は解消しました。
Vol．６１に続きます
投稿者: 税理士法人あけぼの
2014.06.15更新
★ これは正しいか⇒戸建賃貸はこれからの時代をリードする土地活用法だ。
最近の建築会社の宣伝や、税理士による相続対策の参考書によく書かれている次の話は、皆さんどう思いますか。
◆戸建て賃貸住宅は相続対策に非常に有効と言っている。
１５０坪の敷地に３棟の戸建賃貸を建て、兄弟三人に相続させると仮定しましょう。
長男は貸す、次男は売る、三男は自分で住む。
このように遺産が相続人三人が自由に使えるとなれば、絶対に相続でもめることはない。
○遺産分割だけを考えれば、兄弟が均等に不動産を相続し揉めにくいですよね。
この発想が出るのは、相続は法定相続割合で分けるものだとか、兄弟は均等に分けるものであるとの発想から来ていると思います。
しかし、この前提がまず問題です。この前提が占領政策による家系崩壊の洗脳なのです。
大事なのは分割のし易さではないのです。
将来この三人の兄弟が仲良く、そして不動産経営がうまくいくことなのです。
○相続が開始するまでは、賃貸物件として活用するのです。
不動産経営で大事なことは、経営が成り立つことです。
将来相続で分けることを前提として賃貸住宅を作った場合は最大ポイントが抜けてしまいます。
大事なことは借り手が必ずついて収益率がよいことなのです。
先日不動産仲介のミニミニさんの店長さんと話をしました。
豊橋での戸建て住宅の借り手は少ないとのことです。
なぜならば戸建てを借りる家賃位で住宅ローンが組めるからなのです。
また独身の若者や新婚世帯は戸建て住宅は選ばないと言うことから、貸家の経営自体がリスクを抱えることになります。
○相続対策と財産の運用はごっちゃにしない。運用が優先です。
相続財産は多く残した方が良いに決まっています。
相続対策をする事で財産を減らしたり、無くしたりすることは本末転倒です。
まずは財産運用をするならばそれを重視することです。
勿論財産分割のための準備は必要ですが、それは生命保険とか、現金預金、有価証券などの換金性の高いもので有ればどのようにも分けることが出来ます。
相続開始が何年先か判らないときに、分割優先の不動産経営はあまりお勧めできません。
○基本は長男が家を継ぐのです。そして財産を小分けにすると無くなります。
このブログで言いたいことは、単純にすべて長男に相続せよと言っているのではありません。
単純に兄弟は均等だと思うことをやめて欲しいと言うことです。
長男が老親を面倒を見たとするとどうでしょうか。
何で自分だけが、年寄りの面倒を見、先祖のお守りをし、正月やお盆の弟たちの里帰りの面倒を見るのかと思うかも知れません。
○自分の面倒を見て貰う長男夫婦をもっと大事にしよう。
当たり前です。一緒に暮らしていて、病気になったら最後まで面倒を見てくれるのが長男夫婦です。
この当たり前が判らず、マスコミに踊らされて兄弟は均等に遺産を分けるなどと言うから問題がおきるのです
投稿者: 税理士法人あけぼの
2014.06.01更新
★争族対策は、子供の頃から始まっています。
相続対策は財産分割対策ではないのです。争族対策なのです。
既に子供が大きくなっていたら孫を使いましょう。
絶対に云えることは兄弟喧嘩をさせないことです。
遺産分割での争いは子々孫々まで祟り(たたるとは古い言い方？)ます。
○遺産分割での兄弟喧嘩は必ず孫が見て聞いています。
遺産分割の話がまとまらないと兄弟達は家庭に帰ってその話をします。
相続人でもない妻や夫が話し相手です。
その夫婦の会話を子供達は聞き、財産争いで阿修羅の顔になった親を見るのです。
こんな孫達が大人になったらどうなると思いますか。当然相続争いは孫達にも続くと考えなければなりません。
○親の責任で争族争いを予防するのです。
人間には「欲」と「情」が有ります。欲が勝つか情が勝つかは、育ってきた家庭環境です。
次のような子育ての言葉があります。私は噛みしめて読むと大反省です。
◎けなされて育つと、子どもは、人をけなすようになる
◎とげとげした家庭で育つと、子どもは、乱暴になる
◎不安な気持ちで育てると、子どもも不安になる
◎「かわいそうな子だ」と言って育てると、子どもは、みじめな気持ちになる
◎子どもを馬鹿にすると、引っ込み思案な子になる
◎親が他人を羨んでばかりいると、子どもも人を羨むようになる
◎叱りつけてばかりいると、子どもは「自分は悪い子なんだ」と思ってしまう
◎励ましてあげれば、子どもは、自信を持つようになる
◎嘗めてあげれば、子どもは、明るい子に育つ
◎愛してあげれば、子どもは、人を愛することを学ぶ
◎認めてあげれば、子どもは、自分が好きになる
◎見つめてあげれば、子どもは、頑張り屋になる
◎分かち合うことを教えれば、子どもは、思いやりを学ぶ
◎親が正直であれば、子どもは、正直であることの大切さを知る
◎子どもに公平であれば、子どもは、正義感のある子に育つ
◎やさしく、思いやりをもって育てれば、子どもは、やさしい子に育つ
◎守ってあげれば、子どもは、強い子に育つ
◎和気あいあいとした家庭で育てば、子どもは、この世の中はいいところだと思えるようになる。
投稿者: 税理士法人あけぼの
