１．土地の相続税評価は、どうするの？
相続税の土地の評価は、路線価方式と倍率方式があります。
①路線価方式
所有する土地に面している道路に、国が路線価を付けています。その路線価に土地の面積を掛けて評価額を計算します。ただし実際の評価計算においては、その土地の形状等を考慮し補正率を掛けて計算します。
路線価×地積×補正率＝評価額
＊補正率の例 不整形地補正率・間口狭小補正率・奥行長大補正率等
②倍率方式
倍率方式は、市役所が決める固定資産評価額に国が決める倍率を掛けて評価額を計算します。
固定資産税評価額×倍率＝評価額
＊ただし、倍率地域の雑種地は宅地比準方式で評価します。宅地比準方式とは、その雑種地の近隣の宅地の評価額を参考にして倍率と補正率か掛けて計算します。
近隣の宅地の１㎡当たり単価×地積×宅地の倍率×補正率＝雑種地の評価額
２．アパート等の敷地や貸し地の場合は？
①アパート等が建っている土地の評価
土地の上にアパート等が建っている場合は、自用地とは違い借主が居るだけ自由に売却等が出来なく使い勝手が悪い分、評価が下がります。
自用地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合３０％）
＊借地権割合は地域ごとに国が決めています（路線価図参照）
②自分の土地の上に、他人の家が建っている場合
自分の土地の上に他人の建物が建っている場合は、アパート等が建っている場合よりさらに使い勝手が悪いため、評価額は下がります。
自用地の評価額×（１－借地権割合）
３．評価額を大きく下げる特例は？
相続税の土地の評価で、評価額を大きく下げるものとして小規模宅地等の特例があります。相続で取得した土地が、亡くなった方が居住用に使用していた場合や事業用に使用していた場合等この特例が適用出来ます。
①自宅の土地を相続した場合
亡くなられた方の自宅を、配偶者や同居の親族が取得した場合・・・・８０％減額
ただし、適用出来る面積は330㎡までになっています。
②事業の用に使用されている宅地の場合
亡くなられた方が個人事業に使用していた場合や、同居の親族の個人事業に使用していた場合と亡くなられた方やその親族の同族会社の事業に使用していた場合・・８０％減額
ただし、適用出来る面積は400㎡までになっています。
③アパートや貸家など貸付事業に使用している宅地の場合
亡くなられた方や、同居の親族の方が貸付事業に使用していた場合・・・５０％減額
ただし、適用できる面積は200㎡までになっています。
＊注意点
１．平成27年1月1日以後は特定事業用宅地等400㎡と特定居住用宅地等330㎡は、両方の選択が可能になりました。従って最大で730㎡までは、この特例の対象になります。
２．貸付事業用宅地等の限度面積は、以下の計算で調整します。
A×２００/４００ ＋ B×２００/３３０ ＋ C ≦ ２００㎡
A:特定事業用宅地等 B:特定居住用宅地等 C:貸付事業用宅地等
例えば自宅の土地Ｂが200㎡で、アパートの敷地が300㎡の場合は、自宅の土地の方が割引額大きいので優先的に適用します。
２００㎡×２００/３３０ ＋ ７８．７８㎡＝２００㎡
上記の計算で、アパートの敷地は７８．７８㎡までしか適用出来ません。
３．特定事業用宅地等の適用を受ける場合は、賃料の支払いがないと受けられない。
４．相続する人で、受けられる場合と受けられない場合があることに注意する。
（同居の親族は受けられるが、別居の親族は受けれない等）
1次相続で受けられても、2次相続で受けれるとは限らない
５．特定宅地等の特例は、適用要件が色々あるので税理士に相談すること。
松井 稔幸
